Luego, desde la segunda mitad del siglo XX, los diferentes gobiernos comenzaron a desarrollar políticas habitacionales para la provisión de viviendas sociales. Los beneficiarios de dichas políticas fueron principalmente familias de clase media, quedando excluidas las familias de más bajos ingresos, los que para resolver sus necesidades de vivienda debieron emigrar a las zonas periféricas. Este fenómeno dio paso a un crecimiento irregular de las ciudades, con una gran cantidad de asentamientos en que la ocupación ilegal y la autoconstrucción representaba la principal forma de vivienda. En México por ejemplo, la Ley de Planificacion y Zonificacion del DF y Territorios de Baja California que fue implementada en 1949, favoreció la zonificación de zonas centrales y la construcción de autopistas, desplazando una considerable cantidad de viviendas, muchas de ellas viviendas en arriendo para grupos de bajos ingresos (Gilbert & Varley, 2002).  Así se fue consolidando la vivienda en propiedad como la principal forma de tenencia, pero lamentablemente sin que esto significase calidad de la vivienda, especialmente para las familias más vulnerables. Desde la década de los años sesenta y hasta comienzos del presente siglo la casa propia se mantuvo como el principal enfoque en el desarrollo habitacional para los grupos de nivel socioeconómico bajo en todos los países de Latinoamérica.

Solo a comienzos del presente siglo, la vivienda en propiedad, a pesar de mantenerse como la principal forma de tenencia, ha ido disminuyendo, dando paso nuevamente al arriendo, que ha presentado un incremento sostenido durante las últimas décadas. Es importante notar que este aumento se ha dado no solo de manera formal, sino que también ha aumentado de manera importante el arriendo informal tanto en las zonas periféricas de las ciudades y como en barrios céntricos consolidados (ver Figura 2). En la tabla a continuación podemos ver la evolución de la vivienda en propiedad para distintas ciudades de Latinoamérica y como esta forma de tenencia ha disminuido durante los últimos años, dando paso al aumento en el número de arrendatarios. De acuerdo con un informe del Banco de Desarrollo Interamericano del año 2014, el 22% de las familias latinoamericanas son arrendatarias.

Tabla 1. Porcentaje de Vivienda en Propiedad en ciudades Latinoamericanas, 1950-2010

En la presentación de la Dra. Paula Santoro (presentación disponible en la sección LAHN Lectures) podemos ver las cifras del crecimiento en el mercado de arriendo a nivel nacional para diferentes países de Latinoamérica, destacando Costa Rica, Chile y Nicaragua con una tasa de crecimiento sobre el 30% en los últimos 20 años.

Razones que explican el resurgimiento del arriendo en las últimas décadas

Entre las razones que explican esta alza en el arriendo destacan por una parte la continuación de una acelerada tasa de urbanización en las áreas metropolitanas, con una alta demanda para vivienda de bajo costo, lo que ha llevado a un aumento del déficit habitacional en la mayoría de los países de la región. Según estadísticas de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), el déficit de vivienda a nivel regional sobrepasa el 25%. Adicionalmente está el alza en el costo de las viviendas, sumado a la dificultad de acceder a créditos hipotecarios. Esto último se ha acentuado en los últimos años como consecuencia de la pandemia y la migración, como menciona el Dr. Felipe Link en su presentación sobre los mercados de arriendo en Santiago de Chile (presentación disponible en la sección LAHN Lectures). Por otro lado, existen elementos adicionales que influyen en el déficit habitacional y que han propiciado un aumento en la demanda de vivienda en arriendo, tales como las políticas que se han enfocado en la entrega de subsidios sin mayor foco en la oferta o sin regulación del mercado de suelo, entre otras. Finalmente vale la pena mencionar que el arriendo surge también como una forma importante de tenencia dada la necesidad de diversificar las soluciones habitacionales para los grupos de menores ingresos, soluciones que, como he mencionado en el punto anterior, han estado enfocadas casi exclusivamente en la entrega de subsidios para la adquisición de vivienda en propiedad.

Desde la década de los 80, numerosos académicos, entre los que destacan Gilbert (1991, 2003, 2016), Blanco (2014), Ward (2015) y Dickerson (2009) han destacado la importancia de considerar políticas enfocadas en el arriendo como una opción fundamental para aliviar el déficit habitacional, lo que también ayudaría a romper el estereotipo de la vivienda en propiedad como la única forma segura de vivienda. Sin embargo, los gobiernos no han puesto énfasis en el desarrollo de dichas políticas y la atención y el progreso en esta área aún es insuficiente.

Políticas públicas enfocadas en el arriendo

Considerando el incremento sostenido en el número de arrendatarios en las últimas décadas, es importante fortalecer el desarrollo de políticas que atiendan esta problemática, poniendo atención a las necesidades tanto de arrendatarios como de arrendadores, sobre todo, porque una proporción importante del mercado de arriendo yace en la informalidad, lo que facilita la vulneración de derechos de ambos grupos.

Entre los esfuerzos en esta dirección destacan las políticas de arriendo implementadas en países como Chile y Brasil. Ambos países han sido pioneros en la implementación de políticas de arriendo de vivienda. Una de las primeras es el subsidio de arriendo que consiste en un voucher para cubrir parte del costo del arriendo, similar al sistema existente en Estados Unidos. Sin embargo, una gran limitación es la duración acotada de este beneficio, y su enfoque, que considera el arriendo como una forma de transición hacia la casa propia, en vez de estar enfocado en el fortalecimiento del arriendo como una forma segura de tenencia (Stiphany, Ward, and Perez, 2022). Por otra parte, dado que el enfoque de esta política está puesto en subsidiar la demanda, si no está acompañada de esfuerzos para aumentar la oferta de arriendo asequible, se corre el riesgo de provocar un incremento en los precios de las viviendas en arriendo, y por ende limitar la oferta de vivienda a un precio justo. Ya que las políticas de subsidio de arriendo aún tienen un alcance bastante limitado lo anterior es un tema que no ha sido estudiado en profundidad, sin embargo, es importante tener en consideración al momento de diseñar políticas que apunten a regular la interacción entre arrendadores y arrendatarios con una mayor participación del estado. En ambos países también han surgido esfuerzos en esta línea, y se ha observado, aunque aún de forma tímida, el surgimiento del sector de vivienda social para arriendo. Ejemplos de ello son la construcción de un proyecto inmobiliario, de administración pública, dedicado exclusivamente para familias beneficiarias del subsidio de arriendo en la comuna de Recoleta, en Santiago de Chile (Foto 3), o la adquisición de viviendas precarias por parte de desarrolladores privados para construir nuevas viviendas para el arriendo, ejemplo mostrado por la Dra. Kristine Stiphany (presentación disponible en la sección LAHN Lectures)

Finalmente, también es importante que las políticas de arriendo tomen en cuenta las diferentes tipologías de arrendatarios (profesionales, familias con hijos, mujeres jefas de hogar, inmigrantes, adultos mayores, etc.) ya que esto determinará la distribución geográfica de los tipos de arriendo (piezas, departamentos interiores, departamentos independientes o casas) lo que representa un punto importante para el diseño de nuevas políticas enfocadas en la provisión de vivienda asequible para estos distintos tipos de arrendatarios.

Referencias

Antequera, F., Baqai, A., Einkauf G., Losoya, J., Murdoch, K., and Ward P. “Low-Income Renting and Sharing in Latin American and Caribbean Cities:  Towards a New Policy Agenda”, Working Paper, LBJ School of Public Affairs, University of Texas at Austin.

Blanco, A. B., Cibils, V. F., Miranda, A. M., Gilbert, A., Reese, E., Almansi, F., Del Valle, J., Pasternak, S., D’Ottaviano, C., & Brain, I. (2014). Busco casa en arriendo: Promover el alquiler tiene sentido. Inter-American Development Bank

Dickerson, A. M. (2009). The myth of home ownership and why home ownership is not always a good thing. Ind. LJ, 84, 189.

Gilbert, A. (1991). In search of a home: Rental and shared housing in Caracas, Santiago and Mexico city.

Gilbert, A. (2003). Rental housing: An essential option for the urban poor in developing countries. Un-habitat.

Gilbert, A. (2016). Rental housing: The international experience. Habitat International, 54, 173–181.

Gilbert, A., & Varley, A. (2002). Landlord and tenant: housing the poor in urban Mexico. Routledge.

Rhoda, R., & Burton, T. (2010). Geo-Mexico: the geography and dynamics of modern Mexico. Sombrero Books.Roberts,  Bryan, R. 2015. The Consoliation of the City and Low-income settlements in Guatemala City.  In Pater Ward, Edith Jiménez and Mercedes Di Virgilio,  Housing Policy in Latin American Cities,  pp 12-35. Routledge

Stiphany, K (2023) Vivienda de alquiler informal en São Paulo: una realidad ignorada. (Informal rental housing in São Paulo: An ignored reality). In Vivienda en Arriendo en América Latina. Felipe Link, Adriana Toró (eds.) Centro de Estudos de Conflicto y Cohesión Social – COES; Instituto de Estudios Urbanos e Territorial UC – IEUT UC.

Stiphany K, PM Ward, and LP Perez (2022) Informal Settlement Upgrading and the Rise of Rental in São Paulo, Brazil. Journal of Planning Education and Research. https://doi.org/10.1177/0739456X211065495

Ward, P. M., Huerta, E. R. J., & Di Virgilio, M. M. (2015). Housing policy in Latin American cities: A new generation of strategies and approaches for 2016 UN-Habitat III. Routledge.

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Felipe Antequera, Ph.D. candidate at the LBJ School (UT Austin) and Fulbright fellow. His research is focused on housing policy in his home country of Chile and Latin America — including, currently, low-income renting and sharing in Latin America and affordable housing. Antequera is a civil engineer with experience in managing infrastructure projects and was in charge of developing important infrastructure projects at the Catholic University in Chile. His future goals are to combine his experience in managing infrastructure projects with training in public policy to work in developing public infrastructure and affordable housing policies in Chile.